2017年高安市胜利路片区棚户区改造项目

房屋征收与补偿安置实施方案

为加快棚户区（危旧房）改造步伐，改善群众居住条件，完善城市功能，提升城市品味，进一步做好棚户区改造房屋征收与补偿安置工作，切实保障当事人的合法权益，为唱响高安品牌，建设品牌高安，优化环境，做实民生。按照上级有关城市棚改的工作要求，根据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定及高安市近几年城市棚改的成功作法，结合项目实际，制定本方案。

一、指导思想

以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导，以深入开展“两学一做”学习教育实践活动和全市干部“四心四干”作风突出问题集中整治为契机，坚持以人为本、民生为大的理念，通过实施棚户区（危旧房）改造，为群众特别是困难群体改善居住条件，让广大人民群众共享改革发展成果，进一步改善城市面貌，优化城市布局，推进城市化进程，为率先全面小康，冲刺全省十强，为全市经济和社会协调发展奠定良好的城市环境基础。

二、征收范围

1.城南胜利路区域：东至胜利路，南至青花大道，西至西环路，北至锦江河和筠办院背赵家村，关下1-6队。

2.华林大道和筠州北路贯通区域：筠办左桥村委会的前河村和后河村，瑞办连锦的小喻村和八角亭，瑞办南浦高家墙。

3.锦绣大道和平安大道西延区域：瑞办赤溪宋村和上高村，瑞办月潭宋村、涂村、吴村、聂村、新袁村、老袁村和刘伯袁村，南浦河溪桥村。

征收房屋总建筑面积约52万平方米，涉及征迁户约3600户。具体以项目确定的规划红线范围为准。

三、征收部门和征收实施单位

房屋征收部门：高安市房屋征收管理办公室

房屋征收实施单位：高安市筠阳街道办事处、高安市瑞州街道办事处

四、房屋征收补偿原则

胜利路片区棚户区改造项目被征收人（含单位）非营业用房的征收，实行货币补偿和产权调换两种方式；营业用房和生产经营性企业的征收只实行货币补偿；涉及农村集体土地上的村民房屋的征收，实行异地重建和产权调换两种方式，具体方式由被征收人自行选择其中一种。

1、征收私房住宅

（1）选择货币补偿的，被征收住宅主房的补偿价值按照不同的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，在计算其价值时，建筑面积按1:1.2的比例换算；被征收营业用房和生产经营性企业房屋的价值则按其实际建筑面积计算。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数见附件2）；

（2）选择产权调换的，按照被征收人主房不同的土地性质提供相同土地性质的安置房用于被征收人产权调换，产权调换比例按1:1.2置换。底层储藏间按照补偿价格结合成新予以货币补偿，不计入主房产权调换面积。（储藏间价格详见附件1）；

（3）被征收人为本集体经济组织村民，具有农村村民建房资格，被征收房屋属集体土地性质，被征收人既可选择异地重建,异地重建实行整村统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，异地重建被征收房屋的价值，依照实际建筑面积，按房屋重置价予以补偿。也可选择产权调换，其产权调换房源按本方案中安置房为集体土地性质的条款所述方式安置。

（4）被征收人为本村世居村民（即不具备农村村民建房资格的居民），其安置用地及建房体量由技术服务组按照“城中村”改造的传统做法及相关规定和要求核实，提出初步意见后报指挥部审定。

（5）被征收人选择异地重建属于二次安置的，在安排安置用地时，还应遵循尊重历史、面对现实、一户一宅、总量平衡的原则进行补偿安置。也就是说，在以户为单位安排异地重建宅基地时，要将第一次征迁已安排用地数计入本次征迁安排用地数中。建房原则按照《高安市关于农民建房管理暂行办法》（高府发〔2011〕23号）文件规定执行。

（6）个人自建房，不分土地性质，不分安置补偿方式，凡建房手续不全的，选择产权调换的，每户被征收主房面积认定不能超过350㎡（含350㎡），在认定主房面积内可以按1:1.2的比例换算后实行安置，被征收主房面积超过350㎡（不含350㎡）的部分，则按房屋重置价实行货币补偿。选择货币补偿的，被征收房屋主房面积350㎡（含350㎡）以内的按1:1.2比例换算面积后再按补偿价实行货币补偿，超过350㎡（不含350㎡）的主房面积则一律按房屋重置价实行货币补偿。

（7）被征收房屋为部分产权的允许过渡到全产权，购买单位产权部分的价格按照不同结构的重置价格购买（如：砖混结构659元/㎡）；

（8）室内装修工程及附属设施按项目和实有工程量结合成新予以评估，实行货币补偿（详见附件4）；

（9）附房、假层、阁楼、柴棚间、地下室、房屋构筑物及附属物等按房屋重置价格实行货币补偿；

（10）违法建筑不予补偿。

2、征收私有营业用房

（1）被征收房屋原规划批准用途为住宅，后改为营业用房的征收认定补偿原则；

①在2012年7月1日前连续2年改为营业用房且办理营业执照和税务登记，缴纳税费，至今连续不断经营的，可以作为营业用房进行补偿；

②在2012年7月1日以后连续办理营业执照和税务登记，缴纳税费且实际在经营的，按已改为经营场所的正常经营建筑面积增加货币补偿，即在原房屋性质基础上增加补偿，但最高幅度不超过200元/㎡。

③被征收房屋曾经作为营业性房屋使用的，在2006年12月31日以后没有办理营业执照和税务登记、缴纳税费且现不在营业的，不作为营业用房进行补偿。

④住改非认定为营业用房，其补偿价值为同类规划用途批准为营业用房价值的70%。

⑤集体土地上的被征收房屋不认定有营业用房。

⑥住改非房屋(营业用房)按照由市场监管局牵头、税务配合，工作组初定、项目指挥部确定的原则认定，此类房屋只实行货币补偿。

（2）被征收房屋规划批准用途为营业用房的认定补偿原则。

这类房屋只能选择货币补偿，其补偿价值按认定的营业用房实际建筑面积按照不同的土地性质、房屋结构、地段、楼层结合成新按补偿价格进行计算。（各类房屋补偿价格详见附件1）；

（3）停产停业补偿：征收营业用房造成停产、停业损失的，按营业用房货币补偿价值的3%予以一次性补偿。

3、征收单位公房

（1）征收财政全额拨款单位公房一律不实行补偿。

（2）征收自收自支单位公房，不分房屋性质、用途一律按不同结构的房屋重置价实行货币补偿。

（3）征收财政差额拨款单位公房，则按差补比例参照自收自支单位公房补偿原则和标准进行补偿。

4、征收企业房屋（含土地）

对生产经营性企业的房屋征收一律实行货币补偿，其补偿价值按其实际建筑面积计算，工业性质土地上的企业房屋一律不认定有营业性用房。具体补偿金额，由房屋征收实施单位通过合法程序选聘的具有相应资质的资产评估中介机构，按照国家及本方案相关规定、行业评估办法，参照近几年本市企业房屋（含土地）征收方法，结合企业实际进行评估补偿。

5、被征收人（含单位）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋所有权证和土地使用权证同时注销。

6、房屋被征收人选择货币补偿对房屋补偿价值有异议的，可以向房屋征收部门提出申请，按规定由通过合法程序按照公开、公平、公正原则选聘的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》确定被征收房屋的价值，在评估其价值时，被征收房屋按其实际建筑面积进行评估，并按确认的评估价予以征收补偿，且不适用本方案中规定的按房屋补偿价格实行货币补偿的奖励政策。

五、产权调换原则

1、征1还“1.2”，不找成新差价。

2、安置房房源

（1）国有出让土地性质安置房源由市政府在瑞阳新区购买出让土地性质的商品房作为安置用房，产权调换比例按1：1.2置换。

（2）国有划拨土地性质安置房源在瑞阳新区由高安市保障性住房运营有限公司统一建设安置用房，产权调换比例按1：1.2置换。

（3）集体土地性质安置房源由市政府提供瑞阳新区大观苑和瑞祥苑已建成的安置用房，产权调换比例按1：1.2置换，其安置办法及差价计算按瑞阳新区集体土地上的农房征收与补偿安置实施方案进行。

3、安置房户型

（1）购买出让土地性质的商品房作为安置用房，市政府按规定程序在瑞阳新区开发的楼盘购买与被征收主房面积最接近的户型。

（2）高安市保障性住房运营有限公司建设的安置用房均为小高层和高层框架结构楼房，建筑面积分别为90㎡、110㎡和130㎡左右三种户型供被征收人选择。

（3）集体土地性质的安置用房（大观苑和瑞祥苑）为多层砖混结构现房，建筑面积分别为90㎡、110㎡、130㎡左右三种户型供被征收人选择。

（4）异地重建的，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，由所在地街办和建设规划部门核定建房体量并选址、规划、设计、验收和分配。

4、差价计算

在征收与补偿安置中，被征收人须选择最接近主房建筑面积的安置户型住房，被征收人安置户型总建筑面积原则上不能超过原征收主房按比例置换后建筑面积的10%。从户型设计原因考虑，被征收人安置房面积确需超出上述规定的，根据土地不同性质进行购买。

（1）安置面积超过原征收主房按比例置换后建筑面积10%（含10％）以内的部分；

①被征收房屋是集体土地性质的，被征收人按成本价980/㎡购买。

②被征收房屋是国有划拨土地性质的，被征收人按成本价2000元/㎡购买。

③被征收房屋是国有出让土地性质的，被征收人按成本价2400元/㎡购买。

（2）安置面积超过原征收主房按比例置换后建筑面积10%（不含10％）以外的部分;

①被征收房屋是集体土地性质的，被征收人按2600/㎡购买。

②被征收房屋是国有划拨土地性质的，被征收人3200元/㎡购买。

③被征收房屋是国有出让土地性质的，被征收人3800元/㎡购买。

5、其他规定

（1）被征收人选择的安置房面积小于被征收人按比例置换后的房屋面积，对被征收人多余面积部分按该被征收房屋假设选择货币补偿的安置方式标准进行补偿。

（2）对已办理《国有土地使用权证》的宗地扣除建筑占地部分剩余面积的土地补偿标准。

①土地属非出让性质的，其土地使用权收回参照建设用地征收标准按41元/㎡予以补偿。

②土地属出让性质工业用途的，一类地段按21.07万元/亩（316/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按17.67万元/亩（265元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

③土地属出让性质住宅用途的，一类地段按146.93万元/亩（2204元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按116.80万元/亩（1752元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

④土地属出让性质商业用途的，一类地段按223万元/亩（3345元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按187.53万元/亩（2813元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

（3）被征收的房屋是国有出让土地的，选择出让土地性质的商品房作为安置用房，安置房交付后统一办理国有出让土地性质不动产权属证书；选择国有划拨土地性质的安置房，安置房交付后统一办理国有划拨土地性质不动产权属证书；被征收房屋是集体土地性质的，安置房统一办理集体土地性质不动产权属证书．

（4）安置房停车位价格计算：安置房停车位与安置房套数按1：1比例配置。被征收人停车位按市场价格进行购买，购买的停车位个数不得超过安置房的套数．

(5）国有出让和国有划拨土地性质的安置房为小高层和高层式楼房，集体土地性质的安置房为多层式现房，楼层系数实行正反补差。（详见附件3）

6、结构找差

出让和划拨土地性质安置房为小高层和高层框架结构楼房，集体土地性质安置房为多层砖混结构楼房，被征收房屋结构不同的须找结构差价。

（1）被征收房屋为框架结构的，产权调换小高层和高层结构的不找结构差；产权调换为砖混结构的，征收单位补被征收人100元/㎡；

（2）被征收房屋是砖混结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位100元/㎡；产权调换砖混结构的，不找结构差；

（3）被征收房屋为砖木结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位200元/㎡