高安市2018年城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案

为加快棚户区（危旧房、“城中村”）改造步伐，改善群众居住条件，完善城市功能，提升城市品味,为唱响高安品牌，建设品牌高安，优化环境，做实民生。按照上级有关城市棚改的工作要求，根据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定及高安市近几年城市棚改的成功作法，结合项目实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为指导，以全市党员干部“四心四干”作风突出问题集中整治为契机，不忘初心、牢记使命，坚持以人为本、民生为大的理念，通过实施棚户区（危旧房、“城中村”）改造，进一步改善城市面貌，优化城市布局，推进城市化进程，为率先全面小康，冲刺全省十强，为全市经济和社会协调发展奠定良好的城市环境基础。

二、征收范围

1.城南区域：筠办院背村委会熊村、黎村。

2.城北区域：瑞办赤溪村委会上龙岗、下龙岗、杜家、郑家；南浦村委会宋家、双木桥、老武、茶山、黄泥岗、周家边、大武；连锦村委会新周村、舒家、下庄刘、姚王、姚杨、姚梁村、喻家巷、江子刘家、朝天门熊家、朝天门杨家、港背、下余、张家；濠溪村委会濠里村。

凤仪路延伸段涉及46户(血防站1幢24户，外贸公司1幢16户，居民自建房8幢6户)和姚家站路1幢居民自建房。

中心城区范围内吴有训实验学校等九所中小学校共16幢国有资产危房。

3、月潭、赤溪、连锦、南浦村委会范围内涉及的企业和高安大道及高伍公路旁涉及的相关企业（详见附件5）。

征收房屋总建筑面积约50万平方米，涉及征迁户约3080户。具体征收范围以项目确定的规划红线为准。

三、征收部门和征收实施单位

房屋征收部门：高安市房屋征收管理办公室

房屋征收实施单位：高安市筠阳街道办事处、高安市瑞州街道办事处

四、房屋征收补偿原则

1、高安市2018年城市棚户区改造项目被征收人（含单位）国有土地（不含土地性质已由集体转为国有的本村村民房屋）上非营业用房的征收，实行货币补偿或产权调换；

2、营业用房和生产经营性企业的征收实行货币补偿；

3、农村集体土地上的本村村民（含本村世居非农户和房屋土地性质已由集体转为国有的村民房屋）房屋的征收，实行异地重建；

4、外村村民及外村非农户在农村集体土地上的房屋征收实行产权调换;

（一）征收私房住宅

1、选择货币补偿的，被征收住宅主房的补偿价值按照不同的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，在计算其价值时，建筑面积按其实际建筑面积计算；被征收营业用房和生产经营性企业房屋的价值也按其实际建筑面积计算。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数见附件2）；

2、选择产权调换的，按照被征收人主房不同的土地性质提供相同土地性质的安置房用于被征收人产权调换，产权调换比例按1:1.2置换。底层储藏间按照补偿价格结合成新予以货币补偿，不计入主房产权调换面积（储藏间价格详见附件1）；

3、被征收人为本集体经济组织村民，具有农村村民建房资格，被征收房屋属集体土地性质（含土地性质已由集体转为国有的本村村民房屋），被征收人实行异地重建安置。异地重建实行整村统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，异地重建被征收房屋的价值，依照实际建筑面积，按房屋重置价予以补偿。

4、被征收人为本村世居居民（即不具备农村本村村民建房资格的居民），其安置用地及建房体量由技术服务组按照“城中村”改造的传统做法及相关规定和要求核实，提出初步意见后报指挥部审定。

5、被征收人选择异地重建属于二次安置的，在安排安置用地时，还应遵循尊重历史、面对现实、一户一宅、总量平衡的原则进行补偿安置。也就是说，在以户为单位安排异地重建宅基地时，要将第一次征迁已安排用地数计入本次征迁安排用地数中。建房原则按照《高安市关于农民建房管理暂行办法》（高府发〔2011〕23号）文件规定执行。

6、个人自建房，不分土地性质，不分安置补偿方式，凡建房手续不全的，选择产权调换的，每户被征收主房面积认定不能超过400㎡（含400㎡），在认定主房面积内可以按1:1.2的比例换算后实行安置，被征收主房面积超过400㎡（不含400㎡）的部分，则按房屋重置价实行货币补偿。选择货币补偿的，被征收房屋主房面积400㎡（含400㎡）以内的按补偿价实行货币补偿，超过400㎡（不含400㎡）的主房面积则一律按房屋重置价实行货币补偿。

7、原已实行拆旧建新“城中村”改造的村组，已建新房但旧房未拆除的，本次棚改旧房应无偿拆除。

8、被征收房屋为部分产权的允许过渡到全产权，购买单位产权部分的价格按照不同结构的重置价格购买（如：砖混结构659元/㎡）；

9、室内装修工程及附属设施按项目和实有工程量结合成新予以评估，实行货币补偿（详见附件4）；

10、附房、假层、阁楼、柴棚间、地下室、房屋构筑物及附属物等按房屋重置价格实行货币补偿；

11、违法建筑不予补偿。

（二）征收私有营业用房

1、被征收房屋原规划批准用途为住宅，后改为营业用房的征收认定标准及补偿原则；

（1）在2012年7月1日前连续2年改为营业用房且办理营业执照和税务登记，缴纳税费，至今连续不断经营的，可以作为营业用房进行补偿；

（2）在2012年7月1日以后连续办理营业执照和税务登记，缴纳税费且实际在经营的，按已改为经营场所的正常经营建筑面积增加货币补偿，即在原房屋性质基础上增加补偿，但最高幅度不超过200元/㎡。

（3）被征收房屋曾经作为营业性房屋使用的，在2006年12月31日以后没有办理营业执照和税务登记、缴纳税费且现不在营业的，不作为营业用房进行补偿。

（4）住改非认定为营业用房，其补偿价值为假设规划用途批准为营业用房评估价值的70%。

（5）集体土地上和工业用地上的被征收房屋不认定有营业用房。

（6）住改非房屋(营业用房)按照由市场监管局牵头、税务配合，工作组初定、项目指挥部确定的原则认定，此类房屋只实行货币补偿。

2、被征收房屋规划批准用途为营业用房的认定标准及补偿原则。

这类房屋只能选择货币补偿，其补偿价值按认定的营业用房实际建筑面积按照不同的土地性质、房屋结构、区域范围、楼层结合成新按补偿价格进行计算。（各类营业用房补偿价格详见附件1）；

　  3、停产停业补偿：征收营业用房造成停产、停业损失的，按营业用房货币补偿价值的3%予以一次性补偿。

（三）征收单位公房

1、征收行政事业单位公房一律按补偿价格实行货币补偿，财政部门在核付自收自支事业单位房屋补偿款时，应充分考虑该单位房屋每年产生的收益。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数详见附件2）

2、征收集体财产房屋，不分房屋性质、用途一律按不同结构的房屋重置价实行货币补偿。（各类结构房屋重置价详见附件4）

（四）征收企业房屋（含土地）

1、对生产经营性企业的房屋征收一律实行货币补偿，其补偿价值按其实际建筑面积计算，工业用途土地及集体土地上的企业房屋一律不认定有营业性用房。

2、对征收时在正常生产经营的工业用途土地上企业房屋（不含集体土地上企业房屋），其具体补偿金额，由房屋征收实施单位通过合法程序选聘的具有相应资质的资产评估中介机构，按照国家及本方案相关规定、行业评估办法，参照近几年本市企业房屋（含土地）征收方法，结合企业实际进行评估补偿。

3、对征收时因企业原因已停产停业的企业、证照等手续不全的企业和集体土地上的企业房屋的征收，不适用本款第2条所述。其具体补偿金额，地面建筑物根据不同结构按房屋重置价计算，国有土地补偿费及其它补偿费按本方案规定执行。

（五）被征收人（含单位）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋所有权证和土地使用权证或不动产权证同时注销。

　  （六）房屋被征收人选择货币补偿对房屋补偿价值有异议的，可以向房屋征收部门提出书面申请，按规定由通过合法程序按照公开、公平、公正原则选聘的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》确定被征收房屋的价值，在评估其价值时，被征收房屋按其实际建筑面积进行评估，并按确认的评估价予以征收补偿，且不适用本方案中规定的按房屋补偿价格实行货币补偿的奖励政策。

五、产权调换原则

1、征1还“1.2”，不找成新差价。