为加快棚户区改造步伐，改善群众居住条件，完善城市功能，提升城市品味,为拉升标杆，彰显品牌，优化环境，做实民生。按照上级有关城市棚改的工作要求，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定及高安市近几年城市棚改的成功做法，结合项目实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神为指导，坚持以人民为中心的发展理念，通过实施棚户区改造，进一步改善城市面貌，优化城市布局，为建设魅力中等城市，为争得更好名次，人民生活更加美好奠定坚实基础。

二、征收范围

1、城南区域：高安四中以北区域居民房，原医药公司宿舍院内公房。

2、城北区域：中石化公司宿舍区域，原环保局办公楼及宿舍区域，老移动公司宿舍区域，连锦村委会老周村、毛家村，凤凰村委会老高家巷城中村，锦绣新村原皮革厂宿舍楼1栋，气象局宿舍区域。

征收房屋总建筑面积约5.25万平方米，涉及征迁户约510户。具体征收范围以项目确定的规划红线为准。为科学规划城市布局、合理利用土地，2023年城市棚户区改造项目房屋征收分批进行实施。

三、征收部门和征收实施单位

房屋征收部门：高安市房屋征收管理办公室

房屋征收实施单位：高安市筠阳街道办事处、高安市瑞州街道办事处

四、房屋征收补偿原则

1、高安市2023年城市棚户区改造项目被征收人（含单位）国有土地（不含土地性质已由集体转为国有的本村村民房屋）上非营业用房的征收，实行“房票”安置；

2、营业用房征收实行货币补偿或“房票”安置；

3、集体土地上的本村村民（含本村世居非农户和房屋土地性质已由集体转为国有的村民房屋）房屋的征收，实行异地重建；

4、外村村民及外村非农户在农村集体土地上的房屋征收实行“房票”安置;

5、征迁户可凭“房票”在高安城区房地产楼盘自主选房安置，并给予征迁户房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助。自出具“房票”之日起3个月内使用的，给予房票款5%的购房补助；第4个月至第6个月内使用的，给予房票款3%的购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予房票款2%的购房补助。房票使用期限自出票之日起至商品房买卖合同签订之日止，最长不超过12个月。12个月内未使用“房票”购房的，征迁户按“房票”票面金额兑付“房票”票面资金。（“房票”安置操作办法另行制定）

（一）征收私房住宅

1、实行“房票”安置的，被征收住宅主房的补偿价值按照不同的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，计入房票金额。在计算其价值时，建筑面积按其实际建筑面积计算。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数见附件2）；

2、被征收人为本集体经济组织村民，具有农村村民建房资格，被征收房屋属集体土地性质（含土地性质已由集体转为国有的本村村民房屋），被征收人实行异地重建安置。异地重建实行整村统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，异地重建被征收房屋的价值，依照实际建筑面积，按房屋重置价予以补偿。

3、被征收人为本村世居居民（即不具备农村本村村民建房资格的居民），其安置用地及建房体量由村民安置房用地规划组按照“城中村”改造的传统做法及相关规定和要求核实，提出初步意见后报指挥部审定。

4、被征收人选择异地重建属于二次安置的，在安排安置用地时，还应遵循尊重历史、面对现实、一户一宅、总量平衡的原则进行补偿安置。也就是说，在以户为单位安排异地重建宅基地时，要将第一次征迁已安排用地数计入本次征迁安排用地数中。建房原则按照《高安市关于农民建房管理暂行办法》（高府发〔2011〕23号）文件规定执行。

5、个人自建房，不分土地性质，凡建房手续不全，实行货币补偿和“房票”安置的，被征收房屋主房面积400㎡（含400㎡）以内的按补偿价计算补偿价值，超过400㎡（不含400㎡）的主房面积则一律按房屋重置价计算补偿价值。

6、室内装修工程及附属设施按项目和实有工程量结合成新予以评估，进行货币补偿；实行“房票”安置的，按评估的补偿价值计入“房票”金额。（详见附件3）；

7、附房、假层、阁楼、柴棚间、地下室、房屋构筑物及附属物等按房屋重置价格计算补偿价值，进行货币补偿；实行“房票”安置的，按补偿价值计入“房票”金额。（详见附件3）

8、集体土地上的房屋禁止擅自非法交易，棚改启动后各工作组要对房屋产权人进行锁定。

9、违法建筑不予补偿。

（二）征收私有营业用房

1、被征收营业用房的价值按照不同的土地性质、房屋结构、区位、楼层结合成新进行计算，在计算其价值时，建筑面积按其实际建筑面积计算。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数见附件2）；

2、被征收房屋原规划批准用途为住宅，后改为营业用房的征收认定标准及补偿原则；

（1）在2012年7月1日前连续２年改为营业用房且办理营业执照和税务登记，缴纳税费，至今连续不断经营的，可以作为营业用房进行补偿；

（2）在2012年7月1日以后连续办理营业执照和税务登记，缴纳税费且实际在经营的，按已改为经营场所的正常经营建筑面积增加货币补偿，即在原房屋性质基础上增加补偿，但最高幅度不超过200元/㎡。

（3）被征收房屋曾经作为营业性房屋使用的，在2006年12月31日以后没有办理营业执照和税务登记、缴纳税费且现不在营业的，不作为营业用房进行补偿。

（4）住改非认定为营业用房，其补偿价值为假设规划用途批准为营业用房评估价值的70%。

（5）集体土地上和工业用地上的被征收房屋不认定有营业用房。

（6）住改非房屋(营业用房)按照由市场监管局牵头、税务配合，工作组初定、项目指挥部确定的原则认定。

3、被征收房屋规划批准用途为营业用房的认定标准及补偿原则。

这类房屋其补偿价值按认定的营业用房实际建筑面积按照不同的土地性质、房屋结构、区域范围、楼层结合成新按补偿价格进行计算。（各类营业用房补偿价格详见附件1）；

4、停产停业补偿：征收营业用房造成停产、停业损失的，按营业用房货币补偿价值的3%予以一次性补偿。

（三）征收单位公房

1、征收行政事业单位公房一律按补偿价格实行货币补偿，财政部门在核付自收自支事业单位房屋补偿款时，应充分考虑该单位房屋每年产生的收益。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数详见附件2）

2、征收集体财产房屋，不分房屋性质、用途一律按不同结构的房屋重置价实行货币补偿。（各类结构房屋重置价详见附件3）

（四）被征收人（含单位）房屋被依法征收的，由各工作组收回房屋所有权证和土地使用权证或不动产权证，市自然资源局及时注销。如有涉及抵押的，由房屋征收实施单位协调相关银行变更抵押物或其他方式予以解决。

（五）房屋被征收人对房屋补偿价值有异议的，可以向房屋征收单位提出书面申请，按规定由通过合法程序按照公开、公平、公正原则选聘的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》确定被征收房屋的价值，在评估其价值时，被征收房屋按其实际建筑面积进行评估，并按确认的评估价予以征收补偿，且不适用本方案中规定的按房屋补偿价格实行货币补偿的奖励政策。

五、其他规定

（1）已列入此次棚改范围的房屋，凡有违规搭建的“蓝棚绿顶”未拆除的，一律无偿自行拆除。

（2）对已办理《国有土地使用权证》的宗地扣除建筑占地部分剩余面积的土地补偿标准。

①土地属非出让性质的，其土地使用权收回参照高安市划拨建设用地征收标准按375元/㎡予以补偿。

②土地属出让性质住宅用途的，一类地段按170.53万元/亩（2558元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按133.53万元/亩（2003元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，三类地段按92.33万元/亩（1385元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，四类地段按67.73万元/亩（1016元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，五类地段按48.00万元/亩（720元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

③土地属出让性质商业用途的，一类地段按252.27万元/亩（3784元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按214.53万元/亩（3218元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，三类地段按137.80万元/亩（2067元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，四类地段按87.40万元/亩（1311元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，五类地段按56.13万元/亩（842元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

六、被征收房屋结构的认定标准

（1）框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，以框架为主，砌体为辅的混合结构，楼地面为现浇，屋面为现浇。

（2）砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。

（3）砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（4）砖土结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件。楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（5）简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋盖，如普通木檩条的瓦顶或石棉瓦等。

七、被征收房屋建筑面积的认定标准

（1）房屋建筑面积的计算以房屋权属证载明的面积为准，如对房屋权属证载明的面积有异议，可以复核，无房屋权属证明的房屋，按国家现行房地产测绘规范进行测定。

（2）居住用房的阁楼（假楼）是指砖木结构一层的老房子，人字瓦屋面，木楼板结构的房屋，计算面积如下：

坡屋顶内空间净高超过2.2米（含2.2米）的部分计算全面积，净高在1.2米到2.2米部分计算1/2的面积，净高不足1.2米（含1.2米）的部分不计算面积，净高超过2.7米（含2.7米）的部分可以按住房标准层计算全面积。

（3）住房主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的附房、披舍、柴间、车库、地下室等。

八、搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他补偿费

1、搬迁补偿费

（1）选择异地重建和“房票”安置的：2000元/户（两次）

（2）选择货币补偿的：1000元/户（一次）

2、临时安置补偿费

选择“房票”安置和异地重建的被征收人按被征收房屋的主、附房建筑面积计算。被征收房屋面积100㎡以内（含100㎡）的部分按每月3元/㎡计算，100㎡以上（不含100㎡）的部分按每月2.5元/㎡计算，月补偿不足600元的按600元补偿，最高每月不超过1200元。实行异地重建的，过渡期限按24个月计算；实行“房票”安置的，过渡期限按“房票”有效期12个月计算。

3、房屋征迁奖励

对在规定时间内签订了房屋征收与补偿安置协议并完成房屋搬迁，经验收合格的，以被征收人房屋的主房、附房实际建筑面积给予奖励。具体奖励标准是：

（1）在项目启动征收，动员大会开始后40日内签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励150元/㎡。

（2）在项目启动征收，动员大会开始后41日至70日内签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励100元/㎡。

（3）在项目启动征收，动员大会开始后71日至100日内签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励50元/㎡。

（4）在项目启动征收，动员大会开始后101日外签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，不予奖励。

4、其他补偿费

房屋室内装饰装修及附属设施补偿标准按（高发改价格收费字[2023]   号文件）执行。

九、安置原则

1、根据财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税<2013>101号）规定，被征收人取得的货币补偿款，免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税。

2、被征收人办理了独立分户的水、电、有线电视、管道煤气、宽带等管线手续的，各管线单位只收取迁移工程安装费。对需新增开（分）户的，由被征收人按标准缴纳有关管线开户费用。

3、被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收单位负责收集保存资料，待房屋所有权人明确后，按照本方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

4、因本工程建设需要拆除的供电、自来水、电话、通信网络、管道煤气、广播电视等管线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及征收改造的管线单位必须服从统一安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。涉及安置房建设的主管线费用由各管线单位负责，各管线单位的支线费用（含进户线）由房屋征收单位负责。各管线单位要各司其职，密切配合、通力协作，在规定时间内完成管线工程建设。

5、被征收人的空调、宽带网、管道煤气、太阳能热水器、电话、有线电视等设施的拆装均按一次拆装工时费予以安装补偿。因工程施工造成需二次拆装的，按二次拆装工时费给予补偿。

6、房屋拆除由房屋征收单位负责实施，并确保安全，房屋残值归房屋征收单位，主要用于房屋征迁工作支出，接受市财政和审计的监督。

十、补偿费的发放

1、对“房票”安置的房屋被征收人，按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的房屋补偿价值，出具住宅被征收人相应等价的“房票”。

2、对货币补偿和异地重建的房屋被征收人的补偿款，按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定补偿金额一次性补偿到位。

十一、房屋征收与补偿安置工作人员在房屋征收与补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污挪用等，由政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十二、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十三、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，由征收与补偿安置办公室责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十四、本方案未确定事项，由本项目领导小组负责，房屋征收单位牵头组织相关部门按一事一议办法研究确定。

十五、本方案由房屋征收单位负责解释。

征求公众意见方式：如对本方案内容有意见或建议，请于公布之日起30日内向高安市住房和城乡建设局房屋征收管理股或向管辖的街道办事处提出书面意见或建议。

  联系电话（房屋征收管理股）：0795-5216939

                   筠阳街办：0795-5229726

瑞州街办：0795-5289010

附件：

1、各类结构房屋补偿价格

2、被征收主房楼层增减系数表

3、高发改价格收费字[2023]  号文件

4、高安市城市棚户区改造项目房票安置操作办法                 

附件1：

各类结构房屋补偿价格（单位：元/㎡）

注：各类结构房屋成新率按照房屋耐用年限、年折旧率和已使用年数计算。（成新率保底70%）

附件2：

被征收主房楼层增减系数表

说明： 1、“+”是指房屋征收单位补差给被征收人。

2、“-”是指被征收人补差给房屋征收单位。

3、货币补偿楼层修正按各类结构房屋补偿价格结合成新进行计算。

附件3：

高安市发展和改革委员会文件

高发改价格收费字[2023]   号

关于核定2023年高安市房屋重置价和2023年高安市房屋建筑装饰及附属设施补偿基准价的通知

一、2023年高安市房屋重置价格

二、2023年高安市房屋建筑装饰及附属设施补偿基准价格

附件4：

高安市城市棚户区改造项目

房票安置操作办法

（送审稿）

为进一步完善我市城区房屋征收与补偿安置政策，拓宽房屋征收与补偿安置渠道，改善居民的居住环境和住房条件，根据《江西省征收土地管理办法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本操作办法。

一、房票概念及实施范围

（一）房票概念。房票是被征收房屋货币补偿金额量化后，房屋征收部门出具给被征收人重新购置房屋的结算凭证。房票样式统一制定。

（二）房票安置。房票安置是房屋征收部门按照本市城市棚改项目房屋征收与补偿安置实施方案的相关规定，将被征收房屋按货币补偿金额量化后，以房票形式核发给被征收人，由被征收人在本市自行购买新建商品房（含住宅、非住宅）的市场化安置方式。

（三）房票金额。房票票面金额为被征收房屋的货币补偿款（含货币补偿奖励和补助），搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿等不计入房票票面金额，由被征收人领取货币。每张房票票面金额原则上不小于30万元，房票票面金额超过30万元的，根据被征收人意愿可出具一张或多张房票；房票票面金额不足30万元的，按实际金额出具一张房票。

（四）实名持有。房票实行实名制，房票持有人为被征收人，房票使用人限定为被征收人或其配偶、父母和子女。

（五）实施范围。本市棚改项目国有土地房屋和非本村村民的集体土地房屋征收与补偿实行房票安置。

（六）房源备选。安置房源从开发企业商品房的房源中储备。房源备选应遵循“产权清晰、证件齐全、程序合法”的原则，房源数量由开发企业自愿确定。纳入的备选房源售价必须比开发企业自售房源优惠3%以上，且在使用“房票”期间不得涨价，否则将采取相应的处罚措施。开发企业在推行“房票”制度过程可推出一些刺激购房的其他优惠措施。

（七）实施单位。成立市房票安置工作领导小组，从相关单位抽调工作人员，具体负责“房票”的领取、结算兑付管理。

二、购房补助及优惠政策

（八）购房补助。在本市购买新建商品房的，给予被征收人房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助。自出具房票之日起3个月内使用的，给予5%的购房补助；第4个月至第6个月内使用的，给予3%的购房补助；第7个月至12个月内使用的，给予2%的购房补助。

（九）税收优惠。被征收人使用房票购买新建商品房的，购房成交价格不超过所持“房票”的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过的，只对差价部分按规定征收契税。

（十）金融支持。房票票面金额不足以支付购房款部分，房票使用人可以申请商业银行贷款；房票使用人为住房公积金缴存人并符合公积金提取和贷款条件的，可以办理公积金提取和贷款购房（公积金贷款或组合贷款）手续。

三、房票使用及核发结算

（十一）房票资金。市房票安置工作领导小组将房票兑付所需资金按时保障到位，同时市房票安置工作领导小组及其受委托的商业银行负责房票资金的结算兑付工作。

（十二）领取房票。房屋征收部门应根据城市棚改项目房屋征收与补偿安置实施方案的相关政策，确定被征收住宅补偿金额。选择房票安置的，应在房屋征收补偿协议中予以约定。被征收房屋腾空并经验收确认之后，通知被征收人领取房票，发放给被征收人被征收住宅补偿金额等价的“房票”。发放“房票”时必须有相关单位盖章，才视为有效凭证。

（十三）房票使用。允许在备选安置房源中购房，也可在备选安置房源外购房。房票使用期限自出票之日起至商品房买卖合同签订之日止，最长不超过12个月。房票使用人购买新建商品房时，单张房票不能拆分使用，被征收人应将房票交房地产开发企业收取，房地产开发企业依据有关规定与房票使用人签订《商品房买卖合同》。房地产开发企业应当平等对待房票使用人和其他购房人。

（十四）房款结算。办理商品房买卖合同备案登记手续后，房地产开发企业凭房票、已备案登记的《商品房买卖合同》、购房首付款发票等申请购房款结算。市房票安置工作领导小组收到资金结算申请审核通过后，通知委托的商业银行兑付资金。受委托的商业银行收到资金兑付通知后，应将购房款转账至新建商品房预售资金监管账户。

（十五）退房处理。使用房票购房且已领取购房补助的，原则上不允许退房，如有特殊原因确需退房，已领取的购房补助必须足额退回市房票安置工作领导小组指定账户后，再予以办理退房手续。

（十六）房票结算

1.已购房结算。单张房票实行一次性兑付。市房票安置工作领导小组应自收到房地产开发企业的购房资金结算申请后同步审核应兑付给被征收人的购房补贴、房票余额资金，并通知委托的商业银行兑付资金。受委托的商业银行收到资金兑付通知后，将购房补贴、房票余额资金转账至被征收人银行账号。

2.未购房结算。所有房票实行一次性兑付。房票使用期限截止之日起6个月内，被征收人凭房票、房屋征收补偿协议及本人身份证明等材料，向市房票安置工作领导小组申请兑付房票票面资金。市房票安置工作领导小组审核通过后，通知委托的商业银行兑付资金。受委托的商业银行收到资金兑付通知后，应将房票票面资金转账至被征收人银行账号。

房票使用人在房票使用期限内无购房意愿的，被征收人也可按未购房结算方式，提前申请兑付房票票面资金。但应扣除房票提前兑付之日至房票使用期限到期之日期间的临时安置补偿费后进行兑付。

四、其他事项

（十七）房票不得买卖、抵押、质押、非法套现，一经发现，取消其房票购房资格，追缴已取得利益，由相关部门依法查处。参与房票安置的房地产开发企业应合法经营、诚实守信，对弄虚作假、提供不实信息等行为的，依法追究法律责任。